Prava i obaveze stanodavca u Srbiji — kompletan vodič
Autor: Alem Nukovic · 1. april 2026.
Svaki stanodavac u Srbiji ima konkretna prava koja ga štite — i konkretne obaveze koje mora da ispuni. Problem je što većina stanodavaca ne zna precizno ni jedno ni drugo, pa ili ne koristi prava koja ima ili pravi greške koje ih mogu skupo koštati. Ovaj vodič pokriva oba domena.
- ✓Pravo na blagovremeno plaćanje zakupnine — u iznosu i roku definisanom ugovorom
- ✓Pravo na vraćanje nekretnine u ispravnom stanju — uz pravo na naknadu štete za oštećenja koja prevazilaze normalno habanje
- ✓Pravo na ulazak u nekretninu — uz prethodnu pisanu najavu stanaru (preporučeno minimum 24 sata), osim u hitnim slučajevima (havarija, požar)
- ✓Pravo na raskid ugovora — u slučaju kašnjenja sa plaćanjem dužem od 15 dana, oštećenja imovine ili kršenja odredbi ugovora
- ✓Pravo na zadržavanje depozita — u celosti ili delimično, ako stanar nije ispunio ugovorne obaveze
- ✓Pravo na povećanje zakupnine — jedino pri obnavljanju ugovora ili ako je to eksplicitno definisano klauzulom u ugovoru
- ✓Predati nekretninu u ispravnom stanju — funkcionalne instalacije, grejanje, vodovodna mreža i ostale osnovne funkcije moraju raditi na dan useljenja
- ✓Prijaviti zakup Poreskoj upravi — u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora putem PP OPO obrasca, uz kopiju ugovora
- ✓Plaćati porez na prihode od zakupa — kvartalno, na osnovu rešenja Poreske uprave ili samoinicijativno po standardnom sistemu
- ✓Obezbediti stanaru mirno uživanje nekretnine — ne smete neopravdano ometati stanara, ni često ulaziti bez najave
- ✓Prijaviti stanara na privremeni boravak u policiji — ako je stanar prijavljen na adresi, to je vaša obaveza kao stanodavca
- ✓Vršiti hitne popravke — oštećenja koja ugrožavaju bezbednost ili upotrebljivost stana (curenje, kvar grejanja zimi) su vaša odgovornost bez obzira na ugovor
- ✓Poreska prijava (PP OPO): podnosi se Poreskoj upravi u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora. Ovo je poreska obaveza koja se tiče vaših prihoda od zakupa. Nepodnošenje prijave nosi kazne od 5.000 do 150.000 dinara.
- ✓Policijska prijava (privremeni boravak): ako stanar živi u vašem stanu, imate obavezu da ga prijavite na privremeni boravak u MUP-u, u roku od 24 sata od useljenja. Ovo je obaveza vezana za registraciju boravišta, ne za porez.
- ✓Stanodavac snosi troškove: konstruktivnih oštećenja (krov, temelj, instalacije u zidovima), habanja usled normalnog korišćenja i kvarova koji su nastali bez krivice stanara
- ✓Stanar snosi troškove: sitnih popravki koje nastaju svakodnevnim korišćenjem (sijalice, slavine, brave), kao i štete koje je sam prouzrokovao
- ✓Preporučeno u ugovoru: definisati granični iznos (npr. popravke do 5.000 dinara snosi stanar, iznad tog iznosa stanodavac) — bez ove klauzule, raspodela troškova može biti predmet spora
- ✓Kašnjenje sa plaćanjem: ako stanar nije platio zakupninu 15 ili više dana — stanodavac šalje pisanu opomenu sa rokom od 8 dana za isplatu. Ako stanar ne plati, može se pokrenuti postupak raskida.
- ✓Kršenje ugovora: oštećenje imovine, podzakup bez odobrenja, kršenje kućnog reda — uz dokumentovane dokaze.
- ✓Istek ugovora: kod ugovora na određeno vreme, zakup prestaje istekom roka bez potrebe za posebnim postupkom.
- ✓Raskid ugovora na neodređeno vreme: obavezuje se poštovanje otkaznog roka navedenog u ugovoru (tipično 30–60 dana).
Da li stanodavac sme da uđe u stan bez odobrenja stanara?
Ne — bez prethodne najave stanaru (preporučeno minimum 24 sata pisanom porukom), ulazak u stan bez odobrenja stanara može se smatrati povredom stanareovog prava na mirno uživanje. Izuzetak su hitni slučajevi poput havarije ili požara gde je potrebna hitna intervencija.
Da li moram da prijavim iznajmljivanje poreskoj upravi čak i ako stanar plaća u kešu?
Da. Obaveza poreske prijave ne zavisi od načina plaćanja — ni od toga da li je plaćanje evidentirano na računu. Postoji li ugovor o zakupu i ostvarujete li prihod od iznajmljivanja, prijava je obavezna.
Šta ako stanar odbija da napusti stan po isteku ugovora?
Ako stanar odbije da napusti nekretninu po isteku ugovora, stanodavac mora pokrenuti sudski postupak za iseljenje (deložaciju). Samovoljno iseljenje nije dozvoljeno. Preporučuje se angažovanje advokata i podnošenje tužbe nadležnom sudu.
Ko je odgovoran ako stanar ošteti nekretninu?
Stanar je odgovoran za štetu koju je sam prouzrokovao, a stanodavac ima pravo da zadrži deo ili ceo depozit na ime naknade štete. Za veće štete koje premašuju iznos depozita, stanodavac može tužiti stanara. Ključno je imati primopredajnu dokumentaciju sa fotografijama kao dokaz početnog stanja.
Da li stanodavac mora da plati porez i ako stanar ne plaća kiriju?
Ovo je sporno — ali preovladava stav da se porezna obaveza vezuje za ugovoreni iznos, ne za stvarnu naplatu. Ako stanar ne plaća, a vi ne pokrenete postupak raskida, poreska obaveza i dalje može postajati. Pokretanje formalnog raskidnog postupka i dokumentovanje neplaćanja može biti osnov za oslobađanje od poreske obaveze za taj period.
Domara tip: Domara čuva ugovor, prati plaćanja i beleži svaku komunikaciju sa stanarom — tako da u slučaju spora uvek imate dokumentovani trag. Besplatno za do 2 nekretnine.
Upravljajte nekretninama bez stresa
Domara prati plaćanja, rokove i troškove umesto vas. Besplatno za do 2 nekretnine.
Isprobajte besplatno →Pogledajte sve besplatne alate i vodiče za stanodavce →