Kazne za neprijavljivanje iznajmljivanja 2026
Autor: Alem Nukovic · 27. mart 2026.
Neprijavljivanje prihoda od iznajmljivanja stana u Srbiji nije bezbolno preskakanje administrativne obaveze — to je poreski prekršaj sa konkretnim finansijskim i pravnim posledicama. Kazne za neprijavljivanje iznajmljivanja kreću se od 5.000 do 150.000 dinara, a poreska uprava ima pravo da potraži neplaćeni porez i do pet godina unazad. Ako iznajmljujete stan a niste prijavili prihod — ovo je ono što treba da znate.
Kazne za neprijavljivanje iznajmljivanja stan u Srbiji nisu teorijska pretnja — Poreska uprava aktivno koristi digitalne alate da identifikuje stanodavce koji nisu prijavili prihode. Promene zakona poslednjih godina su znatno pooštrile kontrolu i povećale kazne. Ovaj vodič objašnjava šta vas tačno čeka i koji su koraci da regularizujete situaciju.
Šta se smatra poreskim prekršajem kod iznajmljivanja
Svako fizičko lice koje iznajmljuje stan, kuću, sobu ili garažu i prima kiriju dužno je da Poreskoj upravi prijavi početak ostvarivanja prihoda — u roku od 30 dana od zaključenja ugovora o zakupu. Poreska prijava se podnosi na obrascu PP OPO i može se predati elektronski putem portala ePorezi ili lično u filijali poreske uprave prema mestu gde se nekretnina nalazi.
Prekršaj nastaje u svakom od ovih slučajeva:
- ✓Ugovor je potpisan ali nije prijavljen Poreskoj upravi u roku od 30 dana
- ✓Ugovor uopšte nije potpisan, a stanar plaća kiriju
- ✓Prihodi su prijavljeni ali su umanjeni u odnosu na stvarno naplaćenu kiriju
- ✓Prethodna prijava je prekinuta, a novi stanar je uselio bez nove prijave
Važno je znati da se obaveza plaćanja poreza ne vezuje za overeni ugovor — nastaje čim stanar počne da plaća kiriju. Čak i usmeni dogovor i plaćanje u gotovini ne oslobađaju vas poreske obaveze.
Koliko iznose kazne za neprijavljivanje prihoda od kirije
Zakonom o poreskom postupku i poreskoj administraciji propisane su sledeće sankcije za stanodavce:
- ✓Novčana kazna od 5.000 do 150.000 dinara za nepodnošenje poreske prijave u zakonskom roku
- ✓Obaveza da platite ceo iznos utajenog poreza — bez obzira koliko dugo niste prijavljivali
- ✓Zatezna kamata na neplaćeni porez, po stopi Narodne banke Srbije, za ceo period od kada je porez bio dospeo
- ✓Ako visina utajenog poreza prelazi 150.000 dinara — mogućnost pokretanja krivičnog postupka za poresku evaziju, sa zaprećenom kaznom zatvora
Za stanodavce koji iznajmljuju na kratak rok (stan na dan) kazne su još strože — do 300.000 dinara za fizička lica i do 800.000 dinara za pravna lica, s obzirom da se ova delatnost tretira kao ugostiteljska i zahteva kategorizaciju.
Kako Poreska uprava otkriva neprijavljeno iznajmljivanje
Mnogi stanodavci računaju na to da 'niko ne proverava'. Situacija se menja. Poreska uprava danas koristi više izvora podataka za identifikaciju neprijavljenih stanodavaca:
- ✓Bankovni izvodi i transakcije — redovne uplate na račun koji odgovaraju kirijama lako se identifikuju
- ✓Prijave boravišta stanara u policiji — svaki stanar je obavezan da se prijavi u roku od 8 dana od useljenja, što automatski ostavlja trag
- ✓Ogласne platforme — aktivni oglasi za iznajmljivanje na Nekretnine.rs, Halooglasi i sličnim sajtovima
- ✓Poreski alarm — svaki građanin može anonimno prijaviti stanodavca na portalu Poreske uprave ili pozivom na 0700 700 007
- ✓Podaci upravnika stambenih zajednica — prema Zakonu o stanovanju, upravnici su dužni da vode evidenciju svih stanara u zgradi
Kombinacija ovih izvora čini da verovanje 'neće me uhvatiti' postaje sve rizičnija strategija. Posebno su izloženi stanodavci u novijim zgradama sa aktivnim upravnicima i oni koji primaju kiriju na tekući račun.
Retroaktivna naplata — koliko unazad Poreska uprava može da ide
Ovo je deo koji mnogi stanodavci ne znaju, a koji može biti finansijski najbolniji. Poreska uprava ima pravo da retroaktivno naplati neplaćeni porez — u praksi se najčešće kontroliše period do 5 godina unazad. Ako postoje materijalni dokazi (bankovni izvodi, oglasi, prijave stanara), period kontrole može biti i duži.
Primer: ako ste iznajmljivali stan 4 godine za 500 EUR mesečno bez prijave, retroaktivna poreska obaveza iznosi oko 3.600 EUR (15% efektivne stope na godišnji prihod od 6.000 EUR, pomnoženo sa 4 godine) — uz zateznu kamatu i moguće novčane kazne na taj iznos. Za stanodavce koji su duže vreme neprijavljeni, iznos može biti značajan.
Šta uraditi ako do sada niste prijavljivali kiriju
Ako ste do sada iznajmljivali stan bez prijave, postoji put regularizacije koji je bolji od čekanja da vas poreska uprava sama pronađe. Koraci su sledeći:
- ✓1. Prikupite dokumentaciju — ugovor o zakupu (ako postoji), dokaze o prihodima, evidenciju plaćanja po mesecima i godinama
- ✓2. Konsultujte se sa poreskim savetnikom ili računovođom pre nego što kontaktirate poresku upravu — oni mogu procene obaveze i pregovarati o uslovima
- ✓3. Podnesite zakašnjelu poresku prijavu — poreska uprava generalno tretira dobrovoljnu regularizaciju povoljnije od slučajeva koji su otkriveni kontrolom
- ✓4. Dogovorite plan plaćanja ako je iznos dugovane obaveze velik — poreska uprava ima mehanizme za odloženo plaćanje
- ✓5. Od sada vodite urednu evidenciju — sve uplate, ugovore, troškove i obaveštenja na jednom mestu
Detalje o tome kako pravilno prijaviti prihode od iznajmljivanja i koji obrazac koristiti pročitajte u našem vodiču [porez na iznajmljivanje stana u Srbiji 2026](/blog/porez-na-iznajmljivanje-stana-srbija-2026). Za razumevanje kako se tačno obračunava poreska obaveza pogledajte [vodič o porezima na prihod od iznajmljivanja](/blog/porezi-na-prihod-od-iznajmljivanja). Za pitanja o zakonskim obavezama stanodavaca savetujemo uvid u [Zakon o porezu na dohodak građana](https://www.paragraf.rs/propisi/zakon_o_porezu_na_dohodak_gradjana.html) na paragraf.rs.
Domara tip: Domara pomaže stanodavcima da vode urednu evidenciju plaćanja, ugovora i troškova — upravo onu dokumentaciju koja je ključna i u slučaju poreske kontrole i pri redovnoj godišnjoj prijavi. Besplatno za do 2 nekretnine. Isprobajte na [domara.io](https://domara.io).
Koliko iznosi kazna ako ne prijavim iznajmljivanje stana poreskoj upravi?
Novčana kazna za nepodnošenje poreske prijave iznosi od 5.000 do 150.000 dinara. Pored kazne, obavezni ste da platite i ceo iznos utajenog poreza uvećan za zateznu kamatu. Ako utajeni iznos prelazi 150.000 dinara, može se pokrenuti i krivični postupak.
Može li poreska uprava da me kazni za prethodne godine?
Da. Poreska uprava ima pravo na retroaktivnu naplatu, u praksi najčešće do 5 godina unazad. Ako postoje dokazi (bankovni izvodi, prijave stanara, oglasi), period kontrole može biti i duži.
Šta se dešava ako stanar prijavi boravište a ja nisam prijavila kiriju?
Prijava stanara u policiji automatski ostavlja trag koji poreska uprava može da prati. Ova informacija može biti osnov za pokretanje kontrole. Preporučujemo regularizaciju pre nego što dođe do kontrole.
Da li se mogu dobrovoljo prijaviti za prethodne godine bez kazne?
Dobrovoljna regularizacija je uvek bolja od kontrole koja vas sama pronađe. Poreska uprava može primeniti niže kazne ili ih u nekim slučajevima i izostaviti ako sami pokrenete postupak. Preporučujemo konsultaciju sa poreskim savetnikom pre podnošenja.
Ko može da prijavi neprijavljenog stanodavca?
Bilo koji građanin može anonimno prijaviti stanodavca putem portala Poreski alarm na sajtu Poreske uprave ili pozivom na broj 0700 700 007. Pored toga, prijave dolaze i od upravnika stambenih zajednica i banaka.
Upravljajte nekretninama bez stresa
Domara prati plaćanja, rokove i troškove umesto vas. Besplatno za do 2 nekretnine.
Isprobajte besplatno →Pogledajte sve besplatne alate i vodiče za stanodavce →