Ugovor o zakupu stana — obrazac i šta mora da sadrži
Autor: Alem Nukovic · 31. mart 2026.
Ugovor o zakupu stana nije težak za pronaći — problem je što većina besplatnih obrazaca sa interneta nije usklađena sa srpskim zakonima. Ovaj vodič objašnjava šta tražiti u obrascu i gde ga besplatno preuzeti.
- ✓Identifikacija obe strane — puno ime i prezime, JMBG i adresa stanodavca i stanara; za pravno lice PIB i matični broj
- ✓Tačan opis nekretnine — puna adresa, površina u m², katastarska parcela i broj lista nepokretnosti
- ✓Iznos zakupnine — u eurima ili dinarima, sa tačnim datumom dospeća svakog meseca
- ✓Trajanje zakupa — određeno (sa datumom isteka) ili neodređeno vreme
- ✓Iznos depozita i uslovi povraćaja — kada se vraća, kada se zadržava i u kom roku
- ✓Podela komunalnih troškova — ko plaća struju, vodu, grejanje, troškove zgrade
- ✓Otkazni rok — koliko dana unapred mora biti najavljeno raskidanje ugovora
- ✓Potpisi obe ugovorne strane i datum potpisivanja
- ✓Zabrana podzakupa — bez pisanog odobrenja stanodavca, stanar ne sme dalje iznajmljivati stan trećim licima
- ✓Zabrana prebijanja poslednje kirije sa depozitom — eksplicitna zabrana da stanar proglasi poslednji mesec 'plaćenim' kroz depozit
- ✓Kućni red — kućni ljubimci (da/ne), pušenje (da/ne), maksimalni broj osoba koje stanuju
- ✓Procedura pri kvaru — ko i kako prijavljuje kvar, ko snosi troškove hitnih popravki ispod i iznad određenog iznosa
- ✓Pravo stanodavca na ulazak — uz pisanu najavu od minimum 24 sata, osim u hitnim slučajevima
- ✓Uslov za automatsko obnavljanje — da li se ugovor automatski obnavlja ili zahteva pisanu saglasnost obe strane
- ✓Klauzula o usklađivanju kirije — za dugoročne zakupe, opcija godišnje revizije prema dogovoru ili indeksu
Da li je ugovor o zakupu stana validan bez overavanja kod notara?
Da — potpisan ugovor o zakupu stana je pravno validan između strana i bez notarske overe. Overa nije uslov punovažnosti, ali daje ugovoru izvršnu snagu, što olakšava pokretanje izvršnog postupka u slučaju neplaćanja kirije bez dugotrajnog suđenja.
Mogu li koristiti isti obrazac za iznajmljivanje kuće, studija ili lokala?
Obrazac za stambeni zakup može se koristiti za stan, kuću i studio — reč je o stambenim nekretninama na koje se primenjuju isti zakoni. Za poslovne prostore (lokale, kancelarije) preporučuje se poseban obrazac jer se primenjuju drugačija pravila Zakona o obligacionim odnosima.
Koliko kirije sme biti depozit prema srpskom zakonu?
Srpski zakon ne propisuje maksimalni iznos depozita za stambene zakupe — to je stvar dogovora između stanodavca i stanara. U praksi u Beogradu i većim gradovima, depozit je najčešće jedna do tri mesečne zakupnine. Preporučujemo da uslov povraćaja depozita bude eksplicitno naveden u ugovoru.
Šta ako stanar ne potpiše ugovor a već živi u stanu?
Bez potpisanog ugovora, zakupni odnos se tretira kao verbalni dogovor — koji je teško dokaziv. Ako stanar boravi u vašem stanu bez pisanog ugovora, pišite mu zvaničnu poruku sa pozivom na potpisivanje i dokumentujte svaku komunikaciju. Bez ugovora nemate osnov za prijavu poreza ni za pravni put.
Da li moram da prijavim ugovor o zakupu poreskoj upravi?
Da. Nakon potpisivanja ugovora, stanodavac je dužan da u roku od 30 dana podnese poresku prijavu (obrazac PP OPO) nadležnoj filijali Poreske uprave Srbije. Uz prijavu se prilaže kopija ugovora o zakupu. Neprijavljivanje nosi kazne od 5.000 do 150.000 dinara.
Može li stanodavac povećati kiriju tokom trajanja ugovora na određeno vreme?
Ne — bez saglasnosti obe strane iznos kirije ne može se menjati tokom ugovorenog perioda. Zato ugovori na određeno vreme obično sadrže klauzulu o usklađivanju kirije prema inflaciji ili dogovoru pri obnavljanju.
Šta ako stanar pravi izmene u stanu bez dozvole?
Ugovor treba da eksplicitno zabrani bilo kakve izmene (farbanje, probijanje zidova, instalacije) bez pisane saglasnosti stanodavca. Bez te klauzule, dokazivanje da izmena nije bila dozvoljena postaje teže.
Domara tip: Domara čuva skenirani ugovor uz svaku nekretninu i automatski vas obaveštava 30 dana pre isteka zakupa — da nikad ne propustite rok obnove. Besplatno za do 2 nekretnine, bez kreditne kartice.
Upravljajte nekretninama bez stresa
Domara prati plaćanja, rokove i troškove umesto vas. Besplatno za do 2 nekretnine.
Isprobajte besplatno →Pogledajte sve besplatne alate i vodiče za stanodavce →