Raskid ugovora o zakupu stana — otkazni rok i postupak
Autor: Alem Nukovic · 7. april 2026.
Raskid ugovora o zakupu stana u Srbiji podrazumeva tri različite pravne situacije: sporazumni prestanak, jednostrani raskid zbog kršenja obaveza, i otkaz sa otkaznim rokom. Prema Zakonu o obligacionim odnosima (ZOO, Sl. glasnik RS 18/2020), otkazni rok za stanodavca iznosi minimum 90 dana za stambeni zakup, dok stanar može da otkaže ugovor uz rok od 30 dana.
Raskid ugovora o zakupu stana u Srbiji podrazumeva tri različite pravne situacije: sporazumni prestanak, jednostrani raskid zbog kršenja obaveza, i otkaz sa otkaznim rokom. Prema Zakonu o obligacionim odnosima (ZOO, Sl. glasnik RS 18/2020), otkazni rok za stanodavca iznosi minimum 90 dana za stambeni zakup, dok stanar može da otkaže ugovor uz rok od 30 dana. Svaka od ovih situacija ima različita pravila, posledice i postupke.
Ovaj vodič objašnjava celokupan postupak raskida iz perspektive stanodavca — od pravnih osnova do praktičnog postupanja sa depozitom.
Raskid, otkaz ili prestanak — koja je razlika
Pre nego što krenete u postupak, morate da razumete tri ključna pojma koja se često mešaju u svakodnevnom govoru, ali imaju potpuno različita pravna značenja.
Prestanak (čl. 595 ZOO) je najjednostavniji oblik završetka zakupa. Ugovor na određeno vreme automatski prestaje kada istekne rok na koji je zaključen. Ne morate da šaljete nikakvo obaveštenje — sam istek roka znači da ugovor više ne važi. Međutim, ako stanar nastavi da koristi stan posle isteka a vi se ne usprotivite, nastaje prećutno obnavljanje (čl. 596 ZOO) — novi ugovor na neodređeno vreme pod istim uslovima.
Otkaz (čl. 597 ZOO) je redovni način okončanja ugovora na neodređeno vreme. Bilo koja strana može da da otkaz bez posebnog razloga, ali mora da poštuje otkazni rok. Za stambeni zakup, Zakon o stanovanju propisuje minimum 90 dana otkaznog roka za stanodavca i 30 dana za stanara.
Raskid (čl. 124 ZOO) je vanredno okončanje ugovora zbog kršenja obaveza od strane druge ugovornice. Za razliku od otkaza, raskid zahteva pravni osnov — neplaćena kirija, oštećenje stana, neovlašćen podzakup. Raskid može da se primeni i na ugovore na određeno vreme, pre isteka roka.
Sporazumni raskid je posebna kategorija — obe strane se dogovore da ugovor prestane. Ovo je zapravo novi ugovor kojim se poništava stari. Moguć je u bilo kom trenutku, bez obzira na rok trajanja originalnog ugovora.
| Vrsta | Kada se koristi | Potreban razlog | Otkazni rok |
|---|---|---|---|
| Prestanak | Istek ugovora na određeno vreme | Ne | Ne |
| Otkaz | Ugovor na neodređeno vreme | Ne | Da (90/30 dana) |
| Raskid | Kršenje obaveza (bilo koji ugovor) | Da | Ne (ali pisano upozorenje) |
| Sporazumni raskid | Bilo kada, dogovor obe strane | Ne | Po dogovoru |
Otkazni rok — koliko unapred morate da obavestite
Otkazni rok je period između trenutka kada saopštite odluku o raskidu i trenutka kada stanar mora da se iseli. Ovo je jedna od najčešćih zabluda stanodavaca — mnogi misle da mogu da traže iseljenje odmah.
Zakon o obligacionim odnosima (čl. 597) propisuje podrazumevani otkazni rok od 8 dana za opšte zakupne odnose. Međutim, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, koji se specifično primenjuje na stambene zakupe, propisuje značajno duže rokove:
| Ko otkazuje | Minimalni otkazni rok | Napomena |
|---|---|---|
| Stanodavac | 90 dana | Zakon o stanovanju — stambeni zakup |
| Stanar | 30 dana | Pisana forma obavezna |
| Po ugovoru | Može da bude duže od minimuma | Ne može da bude kraće od zakonskog minimuma |
Ugovor o zakupu može da predvidi duži otkazni rok od zakonskog minimuma (npr. 120 dana umesto 90), ali ne može da ga skrati ispod zakonskog minimuma. Odredba u ugovoru koja propisuje otkazni rok kraći od 90 dana za stanodavca je ništava.
ZOO zabranjuje davanje otkaza u "nevreme" — u trenutku koji je nepovoljno vreme za drugu stranu. Na primer, ne možete da date otkaz stanaru usred zime bez grejanja ili usred školske godine ako stanar ima decu u obližnjoj školi.
Kada stanodavac može da raskine ugovor
Kao stanodavac, imate pravo da jednostrano raskinete ugovor ako stanar krši svoje obaveze. Ali svaki razlog za raskid zahteva specifičan postupak.
1. Neplaćanje kirije — najčešći razlog za raskid:
- ✓Pošaljite stanaru pisano upozorenje (preporučena pošta) sa iznosom duga i rokom za plaćanje od minimum 15 dana.
- ✓Ako stanar ne plati u ostavljenom roku, imate osnov za raskid.
- ✓Pošaljite pisano obaveštenje o raskidu sa razumnim rokom za iseljenje.
Bez pisanog upozorenja sa rokom za ispunjenje, raskid se može osporavati na sudu. Više o tome kako postupati kada stanar kasni pročitajte u našem vodiču o [tome šta raditi kada stanar kasni sa plaćanjem](/blog/kada-stanar-kasni-s-placom).
2. Korišćenje stana suprotno ugovoru — npr. koristi stambeni prostor za poslovne svrhe, drži kućne ljubimce kada je to zabranjeno, ili pravi buku. Postupak: pisano upozorenje → rok za ispravku → raskid ako se ponašanje ne promeni.
3. Oštećenje stana — značajna šteta koja prevazilazi normalno habanje. Dokumentujte oštećenja fotografijama i pisanim izveštajem pre slanja upozorenja.
4. Neovlašćen podzakup — stanar izdaje stan trećem licu bez vaše pisane saglasnosti.
5. Potreba za ličnim korišćenjem — redovni otkaz uz poštovanje roka od 90 dana, ne raskid.
Kada stanar može da raskine ugovor
Raskid nije jednosmerna ulica. Stanar takođe ima pravo da raskine ugovor ako vi kao stanodavac ne ispunjavate svoje obaveze.
- ✓Stan nije u ugovorenom stanju (čl. 568–570 ZOO): Ako ste predali stan sa nedostacima koji onemogućavaju normalno korišćenje.
- ✓Propuštate da održavate stan: Stanodavac je dužan da vrši veće popravke. Ako prokišnjava krov ili ne radi grejanje, a vi ne reagujete na pisano obaveštenje, stanar može da raskine.
- ✓Ugroženo zdravlje: Opasnost po zdravlje — vlaga, azbest, neispravna instalacija — stanar može da raskine odmah, bez otkaznog roka.
- ✓Promenjene okolnosti (čl. 133 ZOO): Suštinska promena okolnosti koja se nije mogla predvideti — *clausula rebus sic stantibus*.
Ako stanar raskine ugovor iz opravdanog razloga koji je posledica vašeg propusta, morate da vratite depozit u celosti.
Sporazumni raskid — kako ga pravilno sprovesti
Sporazumni raskid je najčistija i najbezbolnija opcija. Obe strane se dogovore da ugovor prestane, definišu uslove, i svako ide svojim putem.
Šta sporazumni raskid mora da sadrži:
- ✓Identifikaciju ugovornih strana — puna imena, JMBG, adrese
- ✓Referencu na originalni ugovor — datum i broj
- ✓Datum prestanka — tačan datum do koga stanar mora da se iseli
- ✓Stanje depozita — vraća se, zadržava se, ili delimično — i rok za povraćaj
- ✓Stanje stana — da li je obavljen primopredajni protokol
- ✓Neizmirene obaveze — dugovanje za kiriju, komunalije, popravke
- ✓Potpise obe strane — oba potpisa na istom dokumentu
Na stranici [besplatni obrasci za stanodavce](/obrasci) možete da preuzmete gotov obrazac za sporazumni raskid ugovora o zakupu.
Domara tip: Čak i kada se razilazite u dobrim odnosima, uvek potpišite sporazumni raskid u pisanoj formi. Usmeni dogovor ne pruža nikakvu zaštitu ni jednoj strani.
Raskid pre isteka roka — da li je moguć i kako
Raskid pre isteka roka je moguć u tri slučaja:
- ✓Kršenje obaveza: Osnov za jednostrani raskid prema čl. 124 ZOO — čak i pre isteka roka.
- ✓Sporazumni raskid: Uvek moguć, bez obzira na rok — obema stranama mora da odgovara.
- ✓Promenjene okolnosti (čl. 133 ZOO): Suštinska promena okolnosti — visok pravni standard koji sud strogo tumači.
Šta se dešava sa depozitom:
| Situacija | Depozit |
|---|---|
| Stanodavac raskida zbog kršenja od strane stanara | Stanodavac zadržava depozit za pokrivanje štete/dugovanja |
| Stanar odlazi pre roka bez osnova | Stanodavac obično zadržava depozit kao odštetu |
| Sporazumni raskid | Po dogovoru — definisano u sporazumu |
| Stanodavac raskida bez pravnog osnova | Stanodavac mora da vrati depozit u celosti |
Za detalje o pravilima čuvanja i vraćanja depozita, pročitajte naš vodič o [depozitu za stan — pravila čuvanja i vraćanja](/blog/depozit-cuvanje-i-vracanje).
Šta se dešava sa depozitom kod raskida
Depozit je gotovo uvek izvor spora pri raskidu. ZOO ne reguliše specifično depozit kod zakupa stana — pravila su u potpunosti određena ugovorom.
Kada smete da zadržite depozit:
- ✓Dokumentovana oštećenja stana koja prevazilaze normalno habanje (fotografije, zapisnik, troškovi popravke)
- ✓Neplaćena kirija ili komunalije (izvod iz evidencije plaćanja)
- ✓Neispunjene ugovorne obaveze (npr. čišćenje pre iseljenja ako je predviđeno)
Kada morate da vratite depozit: Stan vraćen u primljenom stanju (uz normalno habanje), sve obaveze izmirene, nema dokumentovane štete.
Na dan iseljenja obavezno uradite primopredaju stana uz pisani protokol. Za detaljnu čeklistu pogledajte naš vodič o [čeklisti za primopredaju stana](/blog/checklista-primopredaja-stana).
Domara tip: Rok za vraćanje depozita: Zakon ne propisuje specifičan rok — on mora da bude definisan u ugovoru. Ako niste naveli rok, standard je 15–30 dana od primopredaje.
Najčešća pitanja o raskidu ugovora o zakupu
Koliki je otkazni rok za zakup stana u Srbiji?
Za stanodavca, minimalni otkazni rok za stambeni zakup iznosi 90 dana prema Zakonu o stanovanju. Za stanara, minimalni rok je 30 dana. Ugovor može da predvidi duži rok, ali ne kraći od zakonskog minimuma.
Mogu li da raskinem ugovor o zakupu bez razloga?
Ugovor na neodređeno vreme — da, uz poštovanje otkaznog roka od 90 dana. Ugovor na određeno vreme — ne, osim ako postoji pravni osnov (kršenje obaveza, promenjene okolnosti) ili ako se obe strane dogovore sporazumno.
Da li stanar može da ode pre isteka ugovora?
Da, ali posledice zavise od okolnosti. Ako odlazi bez pravnog osnova pre isteka ugovora na određeno vreme, stanodavac obično ima pravo da zadrži depozit. Ako odlazi zbog propusta stanodavca, stanar ima pravo na raskid i povraćaj depozita.
Šta ako stanar odbija da se iseli posle raskida?
Ako ste pravilno sproveli postupak raskida a stanar odbija da se iseli, morate da pokrenete sudski postupak za iseljenje. Nikada ne menjajte brave, isključujte struju ili ulazite u stan bez naloga suda — to je protivzakonito.
Da li raskid mora da bude u pisanoj formi?
Strogo pravno, ne mora — ali u praksi, uvek. Usmeni raskid je gotovo nemoguće dokazati na sudu. Svako obaveštenje o raskidu šaljite preporučenom poštom sa povratnicom.
Šta se dešava sa depozitom ako ja raskinem ugovor?
Zavisi od razloga. Ako raskinete zbog stanarevih kršenja, imate pravo da zadržite depozit. Ako raskinete bez pravnog osnova, morate da vratite depozit u celosti.
Koliko unapred moram da obavestim stanara da se iseli?
Minimum 90 dana za redovni otkaz stambenog zakupa. Za raskid zbog kršenja obaveza, nema zakonski propisan otkazni rok, ali morate da date razuman rok za iseljenje i prethodno pisano upozorenje.
Da li mi treba advokat za raskid ugovora o zakupu?
Za sporazumni raskid obično ne treba — preuzmite obrazac sa naše stranice sa obrascima. Za jednostrani raskid ili ako očekujete spor, konsultacija sa advokatom je preporučljiva. Za sudski postupak iseljenja, advokat je praktično neophodan.
Raskid ugovora o zakupu stana u Srbiji zahteva poznavanje razlike između prestanka, otkaza i raskida. Svaki oblik ima različit postupak, različite rokove i različite posledice za depozit.
- ✓Utvrdite koji oblik okončanja zakupa primenjujete
- ✓Poštujte otkazni rok od minimum 90 dana za redovni otkaz
- ✓Za jednostrani raskid, uvek pošaljite pisano upozorenje sa rokom za ispravku
- ✓Sporazumni raskid potpišite u pisanoj formi i definišite stanje depozita
- ✓Uradite primopredajni protokol na dan iseljenja
*Ovaj članak je informativan i ne predstavlja pravni savet. Za konkretne pravne situacije, konsultujte advokata.*
Upravljajte nekretninama bez stresa
Domara prati plaćanja, rokove i troškove umesto vas. Besplatno za do 2 nekretnine.
Isprobajte besplatno →Pogledajte sve besplatne alate i vodiče za stanodavce →