Porez na iznajmljivanje stana 2026: stopa, PP OPO i rokovi

• ✓Ako zakupac nije pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez prijavljujete sami, na obrascu PP OPO u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda (Zakon o porezu na dohodak građana, član 95. stav 6, u vezi sa članom 100a stav 1. tačka 3), što Poreska uprava tumači kao 30 dana od dana primanja zakupnine (obaveštenje Poreske uprave od 4. oktobra 2024. godine).
• ✓Stopa je 20% (Zakon o porezu na dohodak građana, član 65g), a primenjuje se na osnovicu umanjenu za normirane troškove u visini od 25% (isti zakon, član 65v stav 1), pa je efektivno oko 15% od ukupne zakupnine.
• ✓Ako je zakupac pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez po odbitku obračunava i plaća zakupac kao isplatilac, a stanodavac za taj prihod ne podnosi prijavu na obrascu PP OPO (Zakon o porezu na dohodak građana, član 99. stav 1. tačka 4).
• ✓Odvojeno od poreske prijave, primerak ugovora o zakupu dostavlja se nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od zaključenja ugovora (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, član 70. stav 2).
• ✓Zakašnjela, ali podneta prijava nosi fiksnu kaznu od 10.000 dinara (Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, član 180. stav 3). Nepodneta, nepotpisana ili netačna prijava nosi kaznu od 5.000 do 150.000 dinara (Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, član 180. stav 1). Reč je o dva različita prekršaja, koja se ne porede po visini.

Ostatak teksta objašnjava svako od ovih pravila detaljno; širi pregled obaveza stanodavca pogledajte u vodiču o pravima i obavezama stanodavca.

Kolika je stopa poreza na izdavanje stana?

Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20% (Zakon o porezu na dohodak građana, član 65g), ali se ne primenjuje na pun iznos zakupnine. Zakupnina se prvo umanjuje za normirane troškove u visini od 25% (isti zakon, član 65v stav 1), a stopa od 20% potom se primenjuje na taj umanjeni iznos, prema tumačenju Poreske uprave iz obaveštenja od 4. oktobra 2024. godine. Efektivna stopa na ukupnu zakupninu je, prema tome, oko 15%, što je rezultat primene stope od 20% na osnovicu umanjenu za 25%.

Kako se obračunava poreska osnovica

Poresku osnovicu možete utvrditi na dva načina. Podrazumevani način su normirani troškovi: oporezivi prihod čini bruto prihod umanjen za normirane troškove u visini od 25% (Zakon o porezu na dohodak građana, član 65v stav 1). Umesto normiranih troškova, poreski organ će vam na vaš zahtev priznati stvarne troškove koje ste imali pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnesete dokaze (isti zakon, član 65v stav 3).

• ✓Normirani troškovi u visini od 25%: bruto prihod se za njih umanjuje po samom zakonu, bez zahteva i bez podnošenja dokaza (Zakon o porezu na dohodak građana, član 65v stav 1).
• ✓Stvarni troškovi: na vaš zahtev, uz podnete dokaze, priznaju se umesto normiranih troškova (isti zakon, član 65v stav 3). U praksi se isplate kada su viši od 25% zakupnine.

Primer obračuna poreza na izdavanje stana

Primer obračuna, prema objašnjenju koje Poreska uprava daje u obaveštenju od 4. oktobra 2024. godine: ako je mesečna zakupnina 600 evra, bruto iznos se umanjuje za 25% normiranih troškova, pa poreska osnovica po toj uplati iznosi 450 evra, a porez po stopi od 20% iznosi 90 evra, što je oko 15% bruto iznosa. Tih 90 evra odnosi se na jednu naplaćenu zakupninu, a ne na kvartal. Ako stanar plaća svakog meseca, tokom godine podnosite dvanaest odvojenih prijava i plaćate ukupno oko 1.080 evra, što je zbir dvanaest pojedinačnih obračuna, a ne jedna godišnja obaveza. Iznos u dinarima zavisi od zvaničnog kursa Narodne banke Srbije na dan naplate.

Kada stanodavac podnosi prijavu PP OPO

Fizičko lice koje izdaje nepokretnost drugom fizičkom licu podnosi poresku prijavu na obrascu PP OPO i plaća porez u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda, i to za svaku naplaćenu zakupninu posebno (Zakon o porezu na dohodak građana, član 95. stav 6, u vezi sa članom 100a stav 1. tačka 3). Poreska uprava taj rok tumači kao 30 dana od dana primanja zakupnine (obaveštenje Poreske uprave od 4. oktobra 2024. godine). Rok ne teče od dana zaključenja ugovora.

Ovo pravilo važi kada vam stanar plaća zakupninu kao fizičko lice. Kada je zakupac pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, ili kada izdajete smeštaj kao registrovani ugostitelj, primenjuju se drugačija pravila, objašnjena u naredna dva odeljka.

Kada porez plaća zakupac umesto vas

Ako je zakupac pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik, porez po odbitku obračunava i plaća zakupac kao isplatilac, a stanodavac za taj prihod ne podnosi prijavu na obrascu PP OPO (Zakon o porezu na dohodak građana, član 99. stav 1. tačka 4).

Kratkoročno izdavanje kao registrovani ugostitelj

Ako ste registrovani za pružanje ugostiteljskih usluga, kao ugostiteljski objekat domaće radinosti ili seosko turističko domaćinstvo, i izdajete smeštaj na period do 30 dana, na vas se primenjuje poseban poreski režim iz člana 84b Zakona o porezu na dohodak građana. Taj porez utvrđuje se rešenjem Poreske uprave i ne prijavljuje se na obrascu PP OPO. Ovaj tekst taj režim ne obrađuje.

Dostavljanje primerka ugovora lokalnoj poreskoj administraciji

Pored poreske prijave, Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (član 70. stav 2) propisuje posebnu obavezu: zakupodavac dostavlja primerak ugovora o zakupu nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora. To nije poreska prijava, ne podnosi se Poreskoj upravi Republike Srbije nego lokalnoj poreskoj administraciji, i rok se računa od zaključenja ugovora, a ne od primanja zakupnine. Dve obaveze imaju isti broj dana, ali različit povod i različitog primaoca, i najčešće se upravo zato mešaju.

Šta ugovor o zakupu mora da sadrži pogledajte u vodiču o ugovoru o zakupu stana.

Kako i gde se podnosi prijava PP OPO

Elektronski se prijava PP OPO podnosi preko portala eporezi.purs.gov.rs. Ako prijavu podnosite u papirnoj formi, nadležnu filijalu proverite kod Poreske uprave.

Ako izdajete više stanova

Svaka naplaćena zakupnina prijavljuje se posebno. Da li se više već primljenih mesečnih zakupnina, ili zakupnine iz više stanova, mogu objediniti u jednu prijavu nije zvanično razjašnjeno. Za takve slučajeve proverite postupak kod poreskog savetnika ili nadležne filijale Poreske uprave.

Normirani troškovi ili stvarni troškovi: kad se isplati čuvati račune

Normirani troškovi u visini od 25% (Zakon o porezu na dohodak građana, član 65v stav 1) jednostavniji su, jer se priznaju bez zahteva i bez dokaza. Stvarne troškove poreski organ priznaje na vaš zahtev, ako za njih podnesete dokaze (isti zakon, član 65v stav 3). U praksi se stvarni troškovi isplate samo kada su realno viši od 25% zakupnine. Veće troškove najčešće imaju stanodavci koji:

• ✓plaćaju komunalije umesto stanara (struja, grejanje, voda)
• ✓imaju visoke troškove osiguranja ili redovnog održavanja
• ✓plaćaju agencijsku proviziju za pronalazak stanara
• ✓imaju veće troškove renoviranja stana koji izdaju

Da li konkretan trošak ulazi u kategoriju troškova nastalih pri ostvarivanju i očuvanju prihoda nije zvanično razjašnjeno, pa taj slučaj proverite kod poreskog savetnika ili nadležne filijale Poreske uprave. Ako vaši troškovi ne prelaze 25% zakupnine, normirani troškovi su jednostavniji izbor, jer ne traže ni zahtev ni dokaze (Zakon o porezu na dohodak građana, član 65v stav 1).

Godišnji porez na dohodak građana

Godišnji porez na dohodak građana posebna je obaveza i ne podnosi se na obrascu PP OPO. Prijavljuje se na obrascu PPDG-2R, najkasnije do 15. maja naredne godine za dohodak ostvaren u prethodnoj godini (Zakon o porezu na dohodak građana, član 92. stav 1), i nastaje tek kada ukupan godišnji dohodak pređe tri prosečne godišnje zarade (isti zakon, član 87. stav 1). Poreska uprava ovu prijavu unapred popunjava na portalu i podnosi je umesto obveznika ako obveznik ništa ne preduzme (isti zakon, član 92. stav 2. i stav 4). Prihod na koji je porez već plaćen kroz PP OPO ulazi u taj obračun umanjen za već plaćeni porez, pa za većinu stanodavaca sa jednim do tri stana ova obaveza u praksi ne nastaje.

Kazne za neprijavljeno izdavanje stana

Ako prijavu na obrascu PP OPO podnesete sa zakašnjenjem, ali je podnesete, propisana je fiksna novčana kazna od 10.000 dinara (Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, član 180. stav 3). Ako prijavu uopšte ne podnesete, ako je podnesete nepotpisanu, ako u nju unesete netačne podatke koje ne ispravite u propisanom roku ili je podnesete bez potrebne dokumentacije, novčana kazna po istom zakonu (član 180. stav 1) kreće se od 5.000 do 150.000 dinara. Raspon i fiksni iznos odnose se na dva različita prekršaja i ne porede se po visini. Na neplaćeni porez obračunava se i kamata po referentnoj stopi Narodne banke Srbije uvećanoj za deset procentnih poena, primenom prostog interesnog računa, počev od dana koji sledi dan dospelosti (isti zakon, član 75).

Za veće i dugotrajnije neprijavljene prihode Krivični zakonik predviđa i krivičnu odgovornost za poresku utaju, potpuno odvojeno od prekršajne kazne opisane iznad. Zakonski prag za krivično gonjenje menjan je izmenama zakona, pa za procenu sopstvenog rizika konsultujte poreskog savetnika ili advokata.

Detaljnija pravila o kaznama pročitajte u vodiču o kaznama za neprijavljeno izdavanje stana.

Izvori i dodatna pitanja

Tekst Zakona o porezu na dohodak građana i Zakona o poreskom postupku i poreskoj administraciji dostupan je na sajtu Ministarstva finansija (mfin.gov.rs). Objašnjenja i obaveštenja Poreske uprave dostupna su na purs.gov.rs, uz naveden datum obaveštenja. Tekst Zakona o obligacionim odnosima, Zakona o stanovanju i održavanju zgrada, Zakona o javnom beležništvu, Zakona o prebivalištu i boravištu građana i Zakona o strancima dostupan je na sajtu Paragraf Lex (paragraf.rs). Listu zemalja sa kojima Srbija ima ugovor o izbegavanju dvostrukog oporezivanja objavljuje Ministarstvo finansija na adresi https://mfin.gov.rs/sr/propisi-1/ugovori-o-izbegavanju-dvostrukog-oporezivanja-1.

Za poreska pitanja i pitanja o podnošenju prijave: proverite kod poreskog savetnika ili nadležne filijale Poreske uprave. Za pitanja iz ugovora, otkaza i sudske zaštite: obratite se advokatu.

Česta pitanja o porezu na izdavanje stana