Porez na iznajmljivanje stana 2026 — sve što treba da znate
Autor: Alem Nukovic · 10. mart 2026.
Porez na prihod od iznajmljivanja je obaveza o kojoj mnogi stanodavci u Srbiji znaju malo — a greške u prijavi mogu biti skupe. Ovaj vodič objašnjava tačno koliko poreza dugujete, kako se obračunava, kada i kako se prijavljuje, i šta možete legalno da odbijete.
Srbija ima jasno definisan sistem oporezivanja prihoda od iznajmljivanja nekretnina. Nije komplikovan — ali zahteva da razumete nekoliko ključnih pojmova pre nego što popunite prvu prijavu. Najvažniji: ne plaćate porez na pun iznos kirije.
Kolika je stopa poreza na iznajmljivanje u Srbiji?
Stopa poreza na prihod od iznajmljivanja nepokretnosti u Srbiji je 20%. Ali — i ovo je ključno — porez se ne obračunava na pun iznos primljene kirije. Poreska uprava dozvoljava odbitak troškova pre nego što se obračuna porez.
Kako se tačno obračunava porez — korak po korak
Postoje dva načina da se utvrdi poreska osnovica — iznos na koji se primenjuje stopa od 20%:
- ✓Paušalni odbitak od 25%: Poreska uprava automatski dozvoljava odbitak 25% od prihoda kao troškove — bez ikakvih računa i dokumentacije. Ovo je podrazumevana opcija za većinu stanodavaca.
- ✓Stvarni troškovi: Ako vaši stvarni, dokumentovani troškovi (komunalije, osiguranje, popravke, porez na nepokretnost) prelaze 25% od kirije — možete prijaviti stvarni iznos i platiti manji porez. Zahteva čuvanje računa.
Uz paušalni odbitak od 25%, efektivna poreska stopa na ukupnu kiriju iznosi 15% — jer plaćate 20% na 75% prihoda.
Primer obračuna za konkretne iznose
- ✓Mesečna kirija: 500 EUR
- ✓Godišnji prihod: 6.000 EUR
- ✓Paušalni odbitak 25%: 1.500 EUR
- ✓Poreska osnovica: 4.500 EUR
- ✓Porez (20%): 900 EUR godišnje — ili 75 EUR mesečno
- ✓Efektivna stopa: 15% od ukupne kirije
Za kiriju od 1.000 EUR mesečno: godišnji porez iznosi oko 1.800 EUR (150 EUR mesečno). Za kiriju od 300 EUR mesečno u dinarima: godišnji porez je oko 54.000 RSD. Za brzi izračun sopstvene obaveze koristite naš [kalkulator poreza na iznajmljivanje](/kalkulator-poreza).
Kada i kako se prijavljuje porez?
Prihodi od iznajmljivanja prijavljuju se Poreskoj upravi Srbije godišnjom poreskom prijavom — obrazac PPDG-2S. Rok za podnošenje je 15. maj tekuće godine za prihode ostvarene u prethodnoj kalendarskoj godini.
- ✓Prijava se podnosi elektronski putem portala [eporezi.purs.gov.rs](https://eporezi.purs.gov.rs) ili lično u filijali Poreske uprave prema mestu stanovanja
- ✓Uz prijavu se prilaže dokaz o prihodima — ugovor o zakupu i, ako tražite odbitak stvarnih troškova, relevantni računi
- ✓Porez se plaća na žiro račun Poreske uprave u roku koji naznači rešenje — obično 15 dana od prijema
Šta ako iznajmljujete više nekretnina?
Prihodi od svih nekretnina se sabiraju i prijavljuju zajedno na jednoj godišnjoj prijavi. Svaka nekretnina se navodi posebno — adresa, period iznajmljivanja, ukupan prihod. Poreska osnovica se obračunava po istom principu za svaku nekretninu ponaosob.
Ako ukupan godišnji prihod od iznajmljivanja prelazi određeni prag, može nastati i obaveza plaćanja doprinosa za zdravstveno osiguranje — o čemu je preporučljivo konsultovati računovođu.
Paušalni odbitak vs. stvarni troškovi — kad se isplati voditi račune?
Paušalni odbitak od 25% je jednostavniji i zahteva nultu dokumentaciju. Stvarni troškovi se isplate samo ako su vaši realni troškovi viši od 25% godišnje kirije. U praksi, to znači stanodavce koji:
- ✓Plaćaju komunalije umesto stanara (struja, grejanje, voda)
- ✓Imaju visoke troškove osiguranja ili redovnog održavanja
- ✓Plaćaju agencijsku proviziju za pronalazak stanara
- ✓Imaju dokumentovane troškove renoviranja koji se mogu pripisati iznajmljivanju
Ako vaši troškovi ne prelaze 25% kirije — a to je slučaj za većinu stanodavaca koji ne plaćaju komunalije — paušalni odbitak je bolji izbor. Naš [kalkulator poreza](/kalkulator-poreza) automatski izračunava koji odbitak vam daje manji porez. Za kompletan vodič o poreskim pravilima, rokovima i prijavama pročitajte i naš [detaljni vodič o porezu na prihod od iznajmljivanja](/blog/porezi-na-prihod-od-iznajmljivanja).
Šta se dešava ako ne prijavite prihode od iznajmljivanja?
Iznajmljivanje stana bez prijave poreskih prihoda je prekršaj koji može rezultovati kamatom na neplaćeni porez, kaznenim porezom (do 50% dugovane sume), i u ozbiljnijim slučajevima krivičnom prijavom za poresku evaziju. Poreska uprava Srbije aktivno proverava promet nekretnina i ugovorene zakupe — rizik od kontrole je realan.
Česta pitanja o porezu na iznajmljivanje u Srbiji
Da li moram da prijavim porez ako iznajmljujem stan rodbini po nižoj ceni ili besplatno?
Ako iznajmljujete ispod tržišne cene ili besplatno, Poreska uprava može proceniti prihod po tržišnoj vrednosti. Preporučujemo konsultaciju sa poreskim savetnikom za ovakve situacije.
Mogu li troškove adaptacije stana da odbijam od poreske osnovice?
Troškovi adaptacije i renoviranja koji su direktno vezani za iznajmljivanje (ne za lično korišćenje) mogu se odbiti kao stvarni troškovi, uz odgovarajuću dokumentaciju. Ovo je kompleksna oblast — savetujemo konsultaciju sa računovođom.
Da li se porez plaća i na depozit koji naplaćujem od stanara?
Ne. Depozit nije prihod — to je novac koji dugujete stanaru i koji mu vraćate po isteku ugovora. Porez se plaća samo na stvarno naplaćenu kiriju.
Šta ako stanar plaća deo kirije u naturi (popravke, usluge)?
Svako naknadno umanjenje kirije koje nije dokumentovano kao trošak tretira se kao prihod. Ako stanar plaća popravke umesto kirije, to treba jasno navesti u ugovoru i dokumentovati računima.
Menjaju li se stope poreza u 2026. godini?
Stopa od 20% na poresku osnovicu (uz paušalni odbitak od 25%) nije se menjala godinama i važi u 2026. godini. Za sve izmene pratite saopštenja Poreske uprave Srbije ili se konsultujte sa računovođom početkom svake godine.
Domara tip: Domara automatski prati sve prihode i troškove po nekretnini tokom cele godine. Kada dođe vreme za poresku prijavu — godišnji izveštaj je spreman jednim klikom, tačno u formatu koji treba vašem računovođi. Besplatno za do 2 nekretnine.
Upravljajte nekretninama bez stresa
Domara prati plaćanja, rokove i troškove umesto vas. Besplatno za do 2 nekretnine.
Isprobajte besplatno →Pogledajte sve besplatne alate i vodiče za stanodavce →