Kako prijaviti porez na iznajmljivanje stana 2026 (PP OPO)

Poslednje ažurirano: Mart 2026.

Porez na iznajmljivanje stana u Srbiji 2026 — obaveza koja važi za svakog stanodavca bez obzira na visinu prihoda ili broj nekretnina. Ipak, istraživanja i izjave stručnjaka (uključujući direktora agencije CityExpert Miloša Mitića za Biznis.rs) pokazuju da veliki broj stanodavaca u Srbiji i dalje iznajmljuje neregistrovano — što nosi ozbiljne rizike. Ovaj vodič objašnjava ko je obavezan, koliko tačno iznosi porez, kako se prijavljuje, i koji su rizici neprijavljivanja.

Ko je obavezan da prijavi prihod od iznajmljivanja

Svako fizičko lice koje ostvaruje prihod od iznajmljivanja nepokretnosti u Srbiji dužno je da taj prihod prijavi Poreskoj upravi. Ovo važi bez izuzetka — ne postoji prag ispod kojeg prijava nije potrebna, nema minimuma mesečne kirije koji vas oslobađa obaveze. Iznajmljujete jedan garsonjeru za 200 evra mesečno? Prijavljujete.

Jedina kategorija koja ne primenjuje ovu proceduru je preduzetnik koji nekretnine iznajmljuje u okviru registrovane delatnosti — za njega važe drugačija pravila. Za sve ostale fizičke stanodavce, procedura je ista.

Koliko iznosi porez — tačan obračun za 2026

Stopa poreza na prihod od nepokretnosti u Srbiji iznosi 20%. Međutim, porez se ne plaća na punu iznajmljenu kiriju — pre primene stope, od bruto prihoda se oduzima normirani trošak od 25% koji pokriva amortizaciju i troškove održavanja bez potrebe za dokazima.

Formula: Poreska osnovica = kirija × 0,75. Porez = poreska osnovica × 0,20. Efektivna poreska stopa je dakle 15% od bruto kirije.

Ovi iznosi su okvirni izračuni za ilustraciju. Tačan porez zavisi od toga da li prijavljujete u dinarima ili evrima i od kursa na dan obračuna. Za precizne iznose konsultujte nadležnu filijalu Poreske uprave ili računovođu.

Stvarni troškovi vs. normirani trošak — šta se isplati

Umesto normiranog troška od 25%, možete odabrati da prijavite stvarne troškove — popravke, zamena uređaja, investicije u nekretninu, osiguranje — pod uslovom da imate račune i dokumentaciju. Ovo se isplati samo ako su vaši troškovi veći od 25% godišnjih prihoda.

Za stanodavca sa jednom nekretninom i retkim popravkama, normirani trošak je gotovo uvek povoljniji i jednostavniji. Za stanodavce sa starijim nekretninama koje zahtevaju česte investicije, stvarni troškovi mogu biti bolja opcija — ali zahtevaju vođenje tačne evidencije svih rashoda tokom cele godine.

Rok i postupak podnošenja poreske prijave

Poreska prijava za prihode od zakupa podnosi se Poreskoj upravi u roku od 30 dana od dana zaključenja ugovora o zakupu — ne na godišnjem nivou nego odmah po potpisu ugovora. Ovo je detalj koji mnogi stanodavci ne znaju.

Godišnji obračun podnosi se putem PP OPO obrasca do 15. maja tekuće godine za prihode ostvarene u prethodnoj kalendarskoj godini. Obrazac se podnosi elektronski kroz portal [ePorez](https://eporezi.purs.gov.rs) ili lično u filijali Poreske uprave nadležnoj prema adresi nekretnine — ne prema vašem mestu stanovanja.

Za brzi izračun koliko poreza dugujete, koristite naš [kalkulator poreza na iznajmljivanje](/kalkulator-poreza).

• ✓Rok za prijavu: u roku od 30 dana od potpisivanja ugovora o zakupu
• ✓Godišnji obračun: do 15. maja za prethodnu godinu putem PP OPO obrasca
• ✓Podnošenje: elektronski putem ePorez portala ili lično u filijali prema adresi nekretnine
• ✓Dokumentacija: original ugovora o zakupu, vaš PIB ili JMBG, podaci o nekretnini

Rizici iznajmljivanja bez prijave

Poreska uprava u Srbiji sve aktivnije kontroliše iznajmljivanje nekretnina — proverom oglasa na Halooglasi.rs, Njuškalo.rs i sličnim platformama, proverom bankovnih transakcija, i prijavama trećih lica (uključujući anonimne prijave komšija ili bivših stanara). Sankcije za neprijavljeno iznajmljivanje uključuju retroaktivni obračun poreza za sve neprijavljene godine sa zakonskom kamatom, i novčanu kaznu.

Pored poreskog rizika, postoji i pravni rizik: stanodavac koji nema prijavljen zakup otežava sebi sprovođenje ugovornih prava u slučaju spora sa stanarom. Sud koji vidi da zakup nije prijavljen može to tretirati kao otežavajuću okolnost.

Ugovor o zakupu i poreska prijava — šta mora da se poklapa

Poreska uprava može tražiti ugovor o zakupu na uvid kao dokaz o visini i trajanju prihoda. Iznos kirije u ugovoru mora tačno odgovarati prijavljenom prihodu. Česta greška: stanodavci u ugovor upisuju manji iznos od stvarne kirije ('za poreske svrhe'), što je utaja poreza i nosi daleko veće sankcije od regularnog plaćanja. Šta mora sadržati punovažan ugovor o zakupu u Srbiji pročitajte u našem posebnom vodiču.

Česta pitanja o porezu na iznajmljivanje stana

Više informacija o poreskim obavezama stanodavaca u Srbiji možete pronaći direktno na sajtu [Poreske uprave Republike Srbije](https://www.purs.gov.rs), i na portalu [eporezi.purs.gov.rs](https://eporezi.purs.gov.rs) za elektronsko podnošenje prijava.