Komunalni troškovi pri zakupu stana — ko plaća šta
Autor: Alem Nukovic · 24. mart 2026.
Jedno od najčešćih spornih pitanja između stanodavca i stanara: ko plaća komunalne troškove? Struja, voda, grejanje, odvoz smeća, internet — svaki od ovih troškova može biti izvor nesporazuma ako nije jasno definisan u ugovoru o zakupu. Ovaj vodič razjašnjava šta zakon kaže, šta je uobičajena praksa u Srbiji i kako da zaštitite sebe kao stanodavac.
Šta su komunalni troškovi i ko ih plaća po zakonu?
Zakon o zakupu stanova u Srbiji ne propisuje eksplicitno ko snosi komunalne troškove — to je prepušteno ugovornim stranama. U praksi, stanari u Srbiji najčešće plaćaju tekuće komunalne troškove koji nastaju njihovim korišćenjem stana: struju, vodu, gas, internet i telefon. Stanodavci po pravilu snose troškove koji su vezani za nekretninu kao imovinu: porez na imovinu, osiguranje, zajednički troškovi zgrade (liftovi, čišćenje, investiciono održavanje).
Pregled komunalnih troškova — ko šta plaća
| Trošak | Ko plaća | Napomena |
|---|---|---|
| Struja | Stanar | Prikazuje se na ime stanara ili vlasnika — po dogovoru |
| Voda i kanalizacija | Stanar | Obično u paketu sa ostalim režijama |
| Grejanje (gradsko) | Stanar | Plaća se prema potrošnji ili paušalno |
| Gas (za grejanje/kuhanje) | Stanar | Po potrošnji |
| Internet i kablovska | Stanar | Po dogovoru — ponekad stanodavac zadržava ugovor |
| Odvoz smeća | Zavisi | Često uključen u stambenu zajednicu — plaća stanodavac |
| Stambena zajednica (mesečni doprinos) | Stanodavac | Obaveza vlasnika nekretnine, ne stanara |
| Porez na imovinu | Stanodavac | Zakonska obaveza vlasnika |
| Osiguranje nekretnine | Stanodavac | Preporučeno, nije obavezno |
| Investiciono održavanje (krov, fasada) | Stanodavac | Troškovi koji povećavaju vrednost nekretnine |
Šta ako ugovor o zakupu ne pominje komunalne troškove?
Ako ugovor ne reguliše pitanje komunalnih troškova, primenjuje se uobičajena praksa — stanari plaćaju tekuće režije, a stanodavac snosi fiksne obaveze prema imovini. Međutim, ovo je podložno sporovima. Preporuka je da ugovor uvek eksplicitno navede: koje troškove plaća stanar, na čije ime glase računi, i koji je rok plaćanja. Na taj način imate pravni osnov ako dođe do neplaćanja.
Kako zaštititi sebe kao stanodavac
- ✓Ugovorom jasno navedite koje režije plaća stanar i u kom roku
- ✓Zahtevajte od stanara kopije plaćenih računa jednom mesečno ili kvartalno
- ✓Ako računi glase na vaše ime, proveravajte ih sami — dug ide na vas
- ✓Definišite šta se dešava ako stanar ne plati komunalije pre iseljenja
- ✓Depozit koristite kao pokriće za neplaćene troškove — to navedite u ugovoru
- ✓Pratite stanje komunalnih dugova u Domara — svaki trošak se beleži po nekretnini
Komunalije i porez — šta se može odbiti?
Ako ugovorom predvidite da stanar plaća komunalije direktno, te troškove ne uključujete u poresku osnovicu. Ako pak vi kao stanodavac plaćate komunalije i naplaćujete ih od stanara (u ukupnoj kiriji), ceo taj iznos ulazi u poresku osnovicu. Zakon o porezu na dohodak građana predviđa normirani odbitak od 25% koji pokriva uobičajene troškove održavanja — ali stvarne komunalne troškove koje vi plaćate možete prijaviti kao stvarne troškove umesto normiranih, ako imate dokumentaciju.
Domara beleži sve troškove po nekretnini — komunalije, popravke, osiguranje — i generiše pregled prihoda i rashoda za svaki stan posebno. Isprobajte besplatno za do 2 nekretnine.
Ko plaća odvoz smeća — stanodavac ili stanar?
Odvoz smeća je komunalna usluga koja se najčešće fakturiše vlasnicima nekretnina kroz stambenu zajednicu ili direktno. Stanodavci je po pravilu snose, ali može biti preneta na stanara ugovorom.
Šta ako stanar ne plati struju i napusti stan?
Dug za struju koji glasi na vaše ime pada na vas kao vlasnika. Zato je važno ili da računi glase na stanara, ili da zadržite depozit u visini koja pokriva potencijalne neplaćene obaveze. Definišite to ugovorom.
Da li mogu da uključim komunalije u kiriju?
Da. Možete ugovoriti fiksnu kiriju koja uključuje procenjene komunalne troškove. U tom slučaju vi plaćate sve, a stanar plaća jedan fiksan iznos. Pazite da taj iznos pokriva realne troškove — jer razlika ide na vas.
Ko plaća stambenu zajednicu?
Mesečni doprinos stambenoj zajednici (za lift, čišćenje, tekuće održavanje) je obaveza vlasnika nekretnine i ne može se preneti na stanara bez njegovog pristanka. Investicioni doprinos (za veće radove) takođe pada na vlasnika.
Kako pratiti da li stanar redovno plaća komunalije?
Najsigurniji način je da ugovorite dostavljanje kopija plaćenih računa jednom mesečno, ili da sami pratite stanje na svom nalogu (ako računi glase na vas). Domara vam pomaže da vodite evidenciju svih troškova i plaćanja po nekretnini na jednom mestu.
Prava i obaveze ugovornih strana u zakupu uređena su Zakonom o obligacionim odnosima. Tekst zakona dostupan je na zakon.rs
U Srbiji, raspodela komunalnih troškova između stanodavca i stanara reguliše se isključivo ugovorom o zakupu — bez pisanog dogovora, svaki spor je teško rešiv. U Beogradu i ostalim gradovima, stanodavci najčešće prepisuju račune na stanara ili dogovaraju paušalni iznos uz kiriju.
Domara vodi evidenciju svih komunalnih troškova po nekretnini, što olakšava godišnji obračun i pripremu dokumentacije za poresku upravu.
Jasna podela komunalnih troškova u ugovoru o zakupu jedna je od najvažnijih stavki pri iznajmljivanju stana — jer je to najčešći uzrok spora između stanodavca i stanara tokom trajanja zakupa.
Upravljajte nekretninama bez stresa
Domara prati plaćanja, rokove i troškove umesto vas. Besplatno za do 2 nekretnine.
Isprobajte besplatno →Pogledajte sve besplatne alate i vodiče za stanodavce →