Iznajmljivanje stana iz inostranstva — kompletan vodič

Desetine hiljada Srba koji žive u inostranstvu iznajmljuju stanove i kuće u Srbiji — u Beogradu, Novom Sadu, Nišu i manjim gradovima. Iznajmljivanje stana iz inostranstva donosi određene izazove kojih lokalni stanodavci nisu svesni: ne možete brzo doći ako nešto ne valja, ne možete lično pratiti plaćanja, a poreske obaveze u Srbiji važe bez obzira gde živite. Ovaj vodič objašnjava kako da organizujete iznajmljivanje na daljinu tako da funkcioniše bez stalnog angažovanja.

Stanodavac koji živi u inostranstvu može da iznajmljuje stan u Srbiji bez fizičkog prisustva: potrebni su mu pouzdan stanar, jasan ugovor, lokalna podrška i uredna evidencija plaćanja. Poreske obaveze u Srbiji važe bez obzira gde stanodavac živi.

Pronalaženje pouzdanog stanara iz inostranstva

Kada živite van Srbije, izbor stanara je najvažnija odluka koju ćete doneti — jer ne možete lako ispraviti pogrešan izbor. Nekoliko proverenih pristupa:

• ✓Angažujte agenciju za iznajmljivanje nekretnina u gradu gde se stan nalazi — ona proverava potencijalne stanare, priprema ugovor i može biti lokalni kontakt za kvarove i plaćanja. Cena je obično jedna mesečna kirija jednokratno.
• ✓Koristite mrežu pouzdanih poznanika — lokalni prijatelji ili porodica koji mogu da procene stanara lično vredniji su od bilo kog internet oglasa.
• ✓Oglasi na halooglasi.com, 4zida.rs i oglasi.rs — obavezno zatražite potvrdu o zaposlenju, reference prethodnog stanodavca i kopiju lične karte pre potpisivanja ugovora.
• ✓Video poziv pre potpisivanja — uvek obavite bar jedan video poziv sa potencijalnim stanarom pre nego što prepustite ključeve lokalu.
• ✓Proverite profil na društvenim mrežama — nije nepristojno, svaki profesionalni stanodavac to radi.

Ugovor o zakupu pri iznajmljivanju iz inostranstva — šta mora biti drugačije

Standardni ugovor o zakupu treba da sadrži nekoliko dodatnih klauzula kada stanodavac živi van Srbije:

• ✓Ovlašćeno lice u Srbiji — navedite ime i kontakt osobe (član porodice, agent, prijatelj) koji je ovlašćen da reaguje u hitnim situacijama u vaše ime
• ✓Način plaćanja kirije — da li se plaća na srpski račun, inostrani račun ili putem posrednika; navedite tačno u ugovoru
• ✓Procedura za prijavu kvara — stanar mora kontaktirati ovlašćeno lice u Srbiji, ne vas direktno, osim u hitnim slučajevima
• ✓Notarska overa — pri iznajmljivanju iz inostranstva notarska overa ugovora je praktično obavezna jer vam daje izvršnu ispravu bez potrebe da lično dolazite u slučaju spora
• ✓Depozit na srpskom računu — čuvajte depozit na domaćem računu, ne šaljite ga u inostranstvo, jer je povraćaj komplikovan

Ugovor o zakupu pri iznajmljivanju stana iz inostranstva treba da sadrži klauzule o ovlašćenom licu u Srbiji, načinu plaćanja kirije i proceduri za prijavu kvara. Notarska overa ugovora daje stanodavcu izvršnu ispravu, pa u slučaju spora ne mora lično da dolazi u Srbiju.

Besplatni obrazac ugovora o zakupu prilagođen srpskom pravu možete preuzeti na stranici sa obrascima — uključuje sve klauzule preporučene za stanodavce koji žive u inostranstvu.

Upravljanje nekretninom na daljinu — sistem koji funkcioniše

Stanodavci u dijaspori koji uspešno upravljaju nekretninama u Srbiji bez stresa imaju jedan zajednički imenilac: sistem koji funkcioniše bez njihovog stalnog angažovanja. Evo kako to izgleda u praksi:

• ✓Lokalni kontakt (ovlašćeno lice) — jedna osoba u Srbiji koja zna situaciju, ima rezervni ključ i može reagovati na kvar ili problem u roku od sat-dva
• ✓Digitalna evidencija plaćanja — svako plaćanje kirije se beleži; Domara automatski prati kada je plaćeno, ko kasni i kada ugovor ističe — vidite sve u realnom vremenu sa bilo kog uređaja
• ✓Automatski podsetnici — stanaru stiže email podsetnik pre roka; vi ne morate da zovete iz Njujorka ili Frankfurta da biste podsetili stanara da plati
• ✓Godišnja poseta ili lokalna inspekcija — jednom godišnje, bilo lično ili posredstvom poverenika, proverite stanje stana i obnovi ugovor
• ✓Skenirana dokumenta u oblaku — ugovor, priznanice, fotografije primopredaje — sve digitalizovano i dostupno s bilo kog mesta

Stanodavac koji upravlja nekretninom u Srbiji na daljinu treba da ima lokalni kontakt sa rezervnim ključem koji na kvar reaguje u roku od sat-dva, digitalnu evidenciju plaćanja kirije, automatske podsetnike stanaru i godišnju proveru stanja stana.

Poreske obaveze za stanodavce u inostranstvu — šta važi

Poreske obaveze za prihode od iznajmljivanja nekretnine u Srbiji važe bez obzira gde stanodavac živi. Ako ste srpski državljanin ili imate nekretninu u Srbiji, dužni ste da prijavite prihode od iznajmljivanja Poreskoj upravi Srbije — čak i ako živite u SAD, Nemačkoj, Australiji ili bilo gde drugde.

Standardna stopa je 20% na 75% prihoda (efektivno oko 15% od kirije). Prijava se podnosi kvartalno putem PP OPO obrasca — što možete uraditi elektronski putem portala e-Porezi bez dolaska u Srbiju, pod uslovom da imate elektronski sertifikat. Ukoliko nemate sertifikat, možete ovlastiti punomoćnika u Srbiji da podnese prijavu u vaše ime. Detalje o oporezivanju pročitajte u vodiču o porezu na iznajmljivanje stana u Srbiji 2026.

Važno: ako živite u zemlji sa kojom Srbija ima sporazum o izbegavanju dvostrukog oporezivanja (SAD, Nemačka, Austrija, Švajcarska, UK i mnoge druge), porez plaćen u Srbiji uglavnom možete uračunati u poresku obavezu u zemlji boravka. Konsultujte lokalnog poreskog savetnika za detalje koji važe za vašu konkretnu situaciju. Zvanične informacije o sporazumima dostupne su na [mfp.gov.rs](https://www.mfp.gov.rs).

Kako primati plaćanja kirije iz inostranstva

Primanje kirije iz inostranstva ima nekoliko opcija, svaka sa prednostima i manama:

• ✓Srpski dinarski ili devizni račun — stanar plaća u Srbiji na vaš domaći račun; najjednostavnije za evidenciju i porez, jer je sve u srpskom bankarskom sistemu
• ✓Doznaka u inostranstvo — stanar plaća u Srbiji, vi primite doznaku; funkcioniše ali bankarski troškovi i kurs mogu biti nepovoljan
• ✓Plaćanje putem posrednika — agent ili član porodice prima kiriju u Srbiji i prosleđuje vam periodično; gubitak transparentnosti ali praktično ako imate poverenu osobu
• ✓Wise ili Revolut — sve popularniji za dijasporu; stanar može platiti u RSD ili EUR, vi primate na inostranom računu uz niže troškove konverzije

Kiriju iz Srbije stanodavac u inostranstvu može da prima na srpski dinarski ili devizni račun, doznakom u inostranstvo, preko posrednika ili preko servisa Wise i Revolut. Srpski račun je najjednostavniji za evidenciju i porez, a Wise i Revolut nude niže troškove konverzije.

Za potrebe poreza, uvek dokumentujte svaki prijem kirije — bez obzira na način plaćanja. Domara vodi evidenciju svih uplata automatski i generiše izveštaj spreman za poresku prijavu.

Česta pitanja stanodavaca u dijaspori

Stanodavci u dijaspori koji koriste digitalnu evidenciju imaju jasnu prednost: uvek znaju da li je kirija plaćena, kada ugovor ističe i šta se dešava sa njihovom nekretninom u Srbiji — bez obzira da li su u Beogradu ili Berlinu.

Sve informacije o poreskim obavezama stanodavaca koji žive u inostranstvu dostupne su na sajtu Poreske uprave Srbije — [purs.gov.rs](https://www.purs.gov.rs). Za pitanja o dvostrukom oporezivanju, Ministarstvo finansija Srbije objavljuje liste zemalja sa kojima Srbija ima ugovor — [mfp.gov.rs](https://www.mfp.gov.rs).